横浜市・戸塚区のバイリンガル税理士日記

皆さん、こんばんわ。横浜・東戸塚の税理士 八木です。

今年に入ってから相続の相談が多いです。そこで今回は相続で土地を取得する場合の注意点について、お伝え致します。

相続税の申告で、とくに評価が難しいのは、土地と非上場株式だと思います。評価のしかたが複雑だからです。

必ず、相続で不動産を取得するとは限らないわけですが、覚えておいて欲しいことを簡単に説明しますね。

・相続登記が必要になった

令和6年4月からですので、2年位前からになりますが、相続税の申告が必要なくても、相続で不動産を取得した場合には、取得してから3年以内に相続登記をしなければならなくなりました。

以前はなかったのですが、相続登記が必要になりましたので、期限内に相続登記が必要になりますし、期限を過ぎて、未登記のままにしておくとペナルティ(過料)も発生します。

・土地の評価は路線価または固定資産税評価額で評価します

路線価という言葉を聞いたことはあると思いますが、毎年7月頃に国税庁から発表され、相続税や贈与税における1㎡あたりの土地の評価額を計算するために利用されるものです。

ただ、路線価は、すべての土地に設定されているわけではなく、路線価がない場合で、倍率方式で評価することになっている場合には、固定資産税評価額をもとに計算します。また、路線価も倍率方式でも評価ができない場合には、税務署で路線価を申請により設定してもらうこともあります。

一応の目安としまして、土地の時価(公示価格)を100％とした場合、路線価は、80％程度に、固定資産税評価額は、70％程度になるようになっています。

なお、家屋につきましては、固定資産税評価額で評価することになっています。

・土地を誰が取得するかも注意が必要です

相続税では、土地の場合、小規模宅地の特例という取り扱いがあります。自宅、事業用地、貸付用地の用途に応じて、土地の評価額を80％または50％減額するというものです。この小規模宅地の特例の適用をうけるか、うけないかによっても納税額が大きく変わる可能性がありますが、すべて適用要件がありますので、適用要件を満たす必要があります。

とくに注意が必要なのが自宅で、自宅の場合、どの相続人が取得するかによって適用をうけられる場合とうけられない場合があります。

まず配偶者ですが、配偶者が取得した場合には、どのような条件でも80％減額できることになっていますので、そのまま住んでいても、住んでいなくても、その相続した土地を売却してしまっても、80％減額となります。

一方、子どもなどの他の相続人ですが、この場合、被相続人と同居していた場合には、80％減額が認められています。また、被相続人と同居していなかった場合でも、賃貸物件に住んでいる場合には、やはり80％減額がうけられます。

ただ、被相続人と同居していなかった場合で、かつ、持ち家に住んでいる場合には、小規模宅地の特例の適用要件を満たしませんので、80％減額はうけられません。以前、購入して持ち家はあるけど、現在はその持ち家は賃貸に出していて、その相続人は、賃貸物件に住んでいるというようなケースであれば、80％減額はうけられます。

相続で取得した不動産を公平になるようにということで法定相続分どおりに相続するというようなケースも少なくないかもしれませんが、どなたが不動産を取得するかによって、上記のような小規模宅地の特例を適用できる相続人とできない相続人がでてきてしまう可能性がありますし、相続不動産を売却するときも、あとあと、手続きが面倒になってしまう可能性がありますので、土地を相続する場合には、相続人間で、よく相談のうえ、決定した方がいいでしょう。

本日も最後までお読みいただきましてありがとうございました。