不動産税務のご相談

不動産を取得するときに、発生する税金は、消費税（建物のみ）、不動産取得税（相続により取得した場合にはかかりません）・登録免許税・印紙税・固定資産税（精算金）があります。また、取得の形態により、個人が相続や贈与により取得すると、相続税や贈与税がかかります。個人が居住用として取得する場合には、所得税や住民税で住宅借入金等特別控除の適用を受けることができる場合もあります。

・個人で居住用として取得する場合

個人で自己の居住用として取得する場合には、住宅借入金等特別控除の適用ができるかどうかを確認してみましょう。所得要件、床面積の要件などにより適用をうけることができる場合があります。また、その他に取得時に気をつけたいのが、複数人で取得する場合の持分と親子間の金銭貸借です。どちらも贈与とみなされる場合がありますので注意が必要です。

・個人で投資用物件として取得する場合

個人で投資用物件を取得する場合でも賃貸住宅の場合、一定の要件を満たせば、不動産取得税の軽減措置を受けられる場合があります。また、個人で取得する投資用物件の場合には、当初シュミレーションをして費用対効果を確認することが必要となります。これは不動産という性質上、所有していくほど修繕費などの発生により資金が必要になっていくからです。ですから、当初キャッシュは取得時に十分検討しておく必要があります。また、場合によっては、法人化した方が節税効果につながる場合もあります。

不動産を保有するときに発生する税金は、固定資産税があり、個人の家賃収入等に係る不動産所得の所得税と住民税があります。

・個人で自己の居住用にする場合

個人で自己の居住用にする場合には、固定資産税は何も考慮されません。ただし、居住用物件で事業を行っている場合には、合理的な方法により按分することにより、経費として認められる場合があります。

・個人で保有する投資用物件の場合

個人で保有する投資用物件の場合には、不動産収入を不動産所得として申告しなければなりません。また、固定資産税は、必要経費として経費にすることができます。投資物件の場合、法人化することにより自己や従業員の社宅として利用することにより節税できる場合や将来の相続を見据えたうえで法人化（不動産管理会社設立）することにより節税できる場合もあります。

不動産を売却するときに発生する税金は、消費税（建物に限る）、印紙税、個人の不動産売却収入に係る所得税と住民税があります。特に相続で取得した不動産、借地権が設定してある土地、共有不動産の譲渡をする場合など、気を付けなければいけない論点がたくさんあります。不動産譲渡は複雑な事例も多いため、事前にご相談をしておいた方が安心です。

・個人が居住用不動産を売却する場合

個人が居住用不動産を売却すると居住用財産の特別控除や居住用財産の買い替えの特例、軽減税率などさまざまな特例が受けられる場合があります。

・個人が投資用物件を売却する場合

個人が投資用物件を売却する場合、一定の要件を満たした場合、特定事業用資産の買い替えの特例などの適用を受けられる場合があります。